Kinnisvaralaen

Lühidalt öeldes on kinnisvaralaen kinnisvara tagatisel antav laen. Mitme laenuandja juurest leiad kinnisvara tagatisel saadava laenu ka hüpoteeklaenu nime all. Sisuliselt on need mõlemad samal põhimõttel toimivad laenud. Sul on olemas kinnisvara, kas korter, eramu, suvila või tükk maad, kuid sul on vaja suurem summa raha. Sellisel juhul saad laenu vastu oma olemasoleva kinnisvara laenuandjale laenu tagatiseks seada. Laenuks saadud raha kasutamise osas keegi ettekirjutusi sulle ei tee – osta omale väljaüürimiseks kinnisvara, tee oma olemasolevas kodus suuremaid renoveerimistöid, soeta omale pensionipõlve veetmiseks kena suvila mõnda lõunamaa riiki või rahasta mõni muu suurem väljaminek. Laenu otstarve on sinu enda otsustada. 

Kinnisvara tagatisel annavad laenu näiteks Bigbank, Hüpoteeklaen, TF Bank, Best Credit, Kreditex, aga ka pangad Coop pank ja SEB pank. 

Mis eesmärgil tasub võtta kinnisvara tagatisel laenu?

Kinnisvara tagatisel on võimalik laenata üsna suuri summasid. Üldiselt jäävad summad mitmesaja tuhande euro kanti, kuid lõpuks oleneb laenusumma tagatiseks oleva kinnisvara turuväärtusest. Kinnisvaralaen on abiks üldiselt juhul, kui sul on soov oma kodu renoveerida, osta lisaks omale kinnisvara, mida üüritulu nimel välja rentida, soetada suvila. Lisaks eluasemega seotud väljaminekutele võid seda summat kasutada oma äri edendamiseks. Samas keegi ei takista sul kinnisvaralaenu abil muid unistusi täita. 

Andes oma olemasoleva kinnisvara laenu tagatiseks seatakse sellele hüpoteek. Hüpoteek tähendab seda, et kui laenuvõtja ei suuda oma finantskohustusi täita ega maksa laenu õigel ajal ära, siis on laenuandjal õigus rakendada omandiõigust tagatiseks pandud kinnisvarale ning see maha müüa. Kuna üldiselt pannakse tagatiseks eluase, kus ise elatakse, siis ei tasu liigselt riskida ja laenu kergekäeliselt võtta. Kinnisvara tagatisel saadavate laenude intressid on küll võrreldes tarbimislaenudega väikesed, kuid kui laenatav summa on suur, siis aastate jooksul kujuneb intressimaksetest märgatav summa. Kas see, mis sa saadud laenu eest soetad, on niipalju väärtuslik, et kompenseerib sulle pikas perspektiivis ka need intressimaksed? Selle tasub enne laenu võtmist hetkeks mõelda. 

Kui palju saab kinnisvaralaenu võtta? 

Kinnisvaralaenu väljastamine on laenuandja jaoks võrdlemisi turvaline tehing tänu tagatisele. Seetõttu on ka kinnisvaralaenude intressid madalad ja laenatavad summad suured. Kinnisvara tagatisel saab laenu võtta alates 2000 € kuni 200 000 €, mõnel juhul ka rohkem. Bigbank võimaldab kinnisvara tagatisel laenata kuni 250 000 €, Coop pank kuni 100 000 € ning Best Credit kuni 200 000 €. Need summad siiski eeldavad, et tagatiseks olev kinnisvara on piisavalt väärtuslik. Kahjuks ükski laenuandja ei väljasta laenu maksimaalselt tagatiseks oleva kinnisvara väärtuses, vaid tavaliselt finantseeritakse laenu vaid 60 – 75 % ulatuses tagatise väärtusest. 

Kes ja kuidas hindab seda, kui väärtuslik on tagatiseks olev kinnisvara? 

Tagatiseks oleva kinnisvara hindamise jaoks on vajalik tellida kinnisvarabüroolt hindamisakt. Üldiselt arvestavad laenuandjad kõikide suuremate kinnisvarabüroode poolt koostatud hindamisakte, kuid see tasub laenuandja kodulehelt järgi vaadata. Hindamisakt peab olema kinnisvarale tehtud viimase aasta jooksul. 

Kinnisvara hindamise kaudu saadakse teada vara turuväärtus. Olenemata sellest, kas oled tagatiseks pannud korteri, maja, krundi, või hoopis äripinna, see kinnisvara tuleb ikkagi eksperdi poolt ära hinnata. Kinnisvara hindamisel võrreldakse muuhulgas konkreetset kinnisvara teiste sarnaste müüdud objektidega, arvestatakse asukohta, seisukorda, suurust ja muude lisaväärtuste nagu panipaiga, rõdu, sauna või parkimiskoha olemasolu. Majade puhul vaadatakse haljastust ja kõrvalhoonete olemasolu. Sisustust selles hinnangus ei arvestata, välja arvatud köögimööbel, sanitaartehnika ja sisseehitatud garderoobikapid. 

See eksperdi poolt koostatud akt on laenuandjale sisendiks, kui suure summa ta saab selle tagatise nimel väljastada. Best Credit väljastab laenu kuni 75 % ulatuses kinnisvara väärtusest, Kreditex 70 % ulatuses.

Kui suur on kinnisvaralaenu intress?

Nagu eelpool on mainitud, siis kinnisvaralaenu intressid on tänu tagatisele madalamad kui tarbimis- ja väikelaenude puhul. Jällegi, erinevad laenuandjad pakuvad laene erineva intressiga, kuid üldiselt jäävad kinnisvaralaenude intressid 5 – 15 % vahele. Coop panga baasintress on 4,5 % aastas ja Bigbankis 5,9 % aastas, kuid Kreditexis ja Best Creditis on see juba 10 või enam protsenti. 

Lisaks baasintressile võib lisaks tulla mängu Euribor, mis mõjutab laenu koguintressi. Väga pikalt on Euribor olnud miinuses ja seetõttu paljud on justkui unustanud selle, ega taha seda arvesse võttagi enam, aga kuna kinnisvaralaenu tagasimaksmine võtab aastaid aega, siis tasub enne laenu võtmist korraks läbi mõelda stsenaarium, mis saab siis kui igakuine laenumakse peaks suurenema. Kas see on endiselt jõukohane? 

Mõnel laenuandjal võib küll olla soodsam intress, kuid jällegi karmimad nõuded tagatiseks olevale kinnisvara, laenuvõtja sissetulekule. Kinnisvara tagatisel võetava laenu summad on suured ja eriti kui tagatiseks on praegune eluase, siis tasub kõik põhjalikult läbi mõelda. Kui mõni laenuandja ei anna laenule positiivset otsust, siis võib küll otsida alternatiive, kuid tasub ka mõelda sellele, et äkki praegu tõesti ei ole parim aeg suure laenukoormuse võtmiseks ning koguda kas või väike rahapuhver. 

Millised lisakulud kaasnevad kinnisvaralaenuga?

Kui muidu ei pea laenu võtmisel muu pärast muretsema kui igakuised laenumaksed, siis kinnisvaralaenu puhul on veel mõned nüansid, mis nõuavad väljaminekuid. Üldiselt küll ühekordsed ja mitte suured summad. 

• Hindamisakt

Hindamisakt peab tavaliselt olema kohe laenutaotluse juures esitatud. Nagu eelpool kirjas, siis see tuleb tellida laenuandja poolt heakskiidetud kinnisvarabüroolt ja ei tohi olla vanem kui 12 kuud. Hindamisakti tellimise summa oleneb tagatiseks oleva kinnisvara tüüpist – on see korter, maja või hoopis maatükk, ning kinnisvara asukohast. See summa siiski ei tohiks ületada mõnesaja eurost väljaminekut. 

• Lepingu sõlmimise tasu

See ühekordne tasu oleneb laenuandjast. Tavaliselt on see kas fikseeritud summa või teatud protsent laenusummast. Mõnel juhul võib lepingutasu olla ka 0 €, näiteks mõne kampaania ajal. 

• Notaritasu

Kõik kinnisvara tagatisel võetavad laenud sõlmitakse notariaalse lepinguga, kuna tagatiseks olevale kinnisvara seatakse hüpoteek. Hüpoteek on kinnisasja pant, mis seatakse laenuandja kasuks. Kui juhtub halvim ja laenuvõtja ei suuda oma kohustusi laenuandja ees täita, siis on laenuandjal õigus tagatiseks olev kinnisvara maha müüa, et nö saada oma väljalaenatud raha tagasi. 

• Kodukindlustus

Võib juhtuda, et laenuandja nõuab kinnisvaralaenu korral, et tagatiseks olev kinnisvara kindlustatakse. Seega tuleb arvestada ka igakuise lisakuluga lisaks laenu tagasimaksetele. 

Millised on tingimused kinnisvaralaenu saamiseks? 

Esimeseks eelduseks kinnisvaralaenu puhul on, et laenuvõtjal on olemas kinnisvara, mis tagatiseks panna. Oluline on ka tagatiseks oleva kinnisvara hindamisakt, mis määrab ära, kas ja kui palju laenu üldse saab võtta. Tagatiseks sobib vaid Eestis asuv kinnisvara. Teised tingimused laenu saamiseks on sarnased teistele laenudele. Kindlasti peab laenutaotleja olema vähemalt 18-aastane, ta peab olema Eesti kodanik või omama siinset elamisluba või alalist elamisõigust. 

Laenuandjad pööravad ka kinnisvaralaenu puhul tähelepanu laenuvõtja sissetulekutele. Bigbank nõuab, et laenutaotlejal oleks ette näidata regulaarne sissetulek minimaalselt 300 € kuus. Coop Pank on palganõudes paindlikum ja on määranud erineva miinimumsissetuleku olenevalt laenuvõtja elukohast. Tallinnas ja Harjumaal on nõutud vähemalt 550 € netosissetulek, Tartus ja Tartumaal 500 € ning mujal Eestis vähemalt 450 € kuus. 

Kuna mitmel juhul võetakse kinnisvaralaen aastakümneteks, siis võib laenuandja sätestada ka ülemise vanusepiiri, mis hetkeks peab laenuvõtjal olema laen tagasi makstud. 

Kuidas kinnisvaralaenu taotleda?

Kõige lihtsam on kinnisvaralaenu taotlemist alustada laenuandja kodulehel. Enamus laenuandjaid, kes kinnisvaralaenu pakuvad, on oma kodulehele lisanud indikatiivse kalkulaatori, kus saad oma laenusumma ja laenuperioodi põhjal välja arutada igakuise laenumakse. Seal näed reeglina ka laenuintressi ja saad tutvuda tingimustega. Kui tundub, et tingimused on sobivad, siis saad kodulehel esitada ära ka taotluse. Sinna juurde on üldiselt vaja ka kohe esitada hindamisakt, kuna selle alusel laenuandja otsustab, kas ja kui palju ta laenu väljastada saab. 

Lisaks hindamisakti esitamisele küsivad laenuandjad ka sinu kontoväljavõtet. Tavaliselt piisab neile ülevaade 6 kuu sissetulekutest ja väljaminekutest, kuid nad võivad küsida infot ka pikema perioodi kohta. Näiteks TF Bank soovib näha 12 kuu väljavõtet. 

Kuna kinnisvara tagatisel laenu taotlemiseks on vaja esitada mitmeid dokumente, siis on laenutaotluse protsess kokku üsna pikk. Tagatise hindamine võtab aega ja samuti laenuandjal tuleb tagatiseks oleva kinnisvara dokumendid läbi vaadata. Kui laenuotsus on positiivne, tuleb kokku leppida notariaeg ja alles peale seda, kui kõik lepingus on allkirjastatud, kantakse raha laenuvõtja kontole.  

Kinnisvaralaenu tagasimaksmine

Kinnisvara tagatisel laen võimaldab laenata suuri summasid, mis teevad ka selle tagasimaksmise perioodi pikaks. Mõnel juhul võib laenu tagasimaksmise periood olla isegi 30 aastat. Bigbank, Kreditex ja Best Credit annavad aega 15 aastat, et laen tagasi maksta. Pankadest kinnisvaralaenu võttes on võimalik laenumaksed pikemale perioodile jaotada. Perioodi mõjutab kohati ka laenuvõtja vanus. Üldiselt nõutakse, et laen oleks 75ndaks eluaastaks tasutud. 

Kinnisvaralaenu tagasimaksmiseks koostatakse laenuvõtjale kas annuiteetgraafik või võrdsete põhiosa maksetega graafik. Mida need endast kujutavad? Annuiteetgraafiku puhul on sinu igakuine laenumakse kogu perioodi jooksul täpselt samasugune. Põhiosamaksed ja intressimaksed on välja arvestatud nii, et esialgu koosneb igakuine makse suuremas osas intressist ja mida aeg edasi, seda suuremaks muutub laenumakses põhiosa. 

Kui valid võrdsete põhiosa maksetega graafiku, siis jagatakse laenu põhiosa võrdselt kogu perioodi peale ära igakuisteks makseteks ja sellele lisatakse iga kuu laenujäägilt arvutatud intress. Nii on küll esimesed laenumaksed suuremad, kuid mida enam laenu tagasi maksad, seda väiksemaks kuumakse jääb. 

Maksepuhkuse võtmine

Kinnisvaralaenu puhul on üldiselt võimalik võtta vajadusel maksepuhkust. Laenuperiood on pikk ja selle aja jooksul ikka võib juhtuda, et rahaline olukord muutub ning halvemal juhul ei ole võimalik laenu teatud perioodil maksta. Kui on ette aimata, et nii võib juhtuda, siis tasub kohe varakult laenuandjalt uurida, millised võimalikud lahendused on. Näiteks kas on võimalik võtta maksepuhkust või laenuperioodi pikendada.

Maksepuhkus tähendab, et laenu põhiosa tagasimaksed pannakse nö pausile mõneks kuuks ja sel perioodil pead tasuma vaid intressiosa makseid. Laenuperioodi pikendamine tähendab sisuliselt seda, et sinu laenulepingut muudetakse. Pikendamise puhul arvestatakse sinu laenujääk pikema perioodi peale ümber, mis tähendab, et igakuised tagasimaksed muutuvad väiksemaks. Pikendamine on siiski võimalik vaid juhul, kui sa algselt laenu võttes ei teinud kohe maksegraafikud laenuandja poolt pakutava maksimaalse perioodi peale. 

Kokkuvõte

Kinnisvaralaen tähendab, sulle väljastatakse laen kinnisvara tagatisel. Laenusumma oleneb tagatiseks olema kinnisvara turuväärtusest, mille peab hindama kinnisvarabüroo spetsialist. Kinnisvara tagatisel on võimalik laenata mitu tuhat eurot, kuid kuna laenuandjale on see võrdlemisi turvaline tehing – tagatis on olemas – , siis on sellise laenu intressid reeglina madalamad näiteks tarbimislaenu intressidest. Samas, tasub teha eeltööd ja erinevaid pakkumisi võrrelda.